返済比率を決定する要素として、金利と返済期間があります。

住宅ローン審査に使われる金利、すなわち、返済比率を計算するときに使う住宅ローン利率は、金融機関によって異なりますが、通常は3％から4％を使います。これは、将来的に金利が上昇した場合でも返済していけるか、を加味して評価するためです。

また、前述したとおり、住宅ローン以外の借入れがあればその返済額を加算しますし、クレジットカード等にキャッシュローンの枠があれば、借入れの有無に関係なく、枠の全額分借入れをしたと仮定して住宅ローン審査基準を満たしているかを評価します。クレジットカードの場合、キャッシング範囲内でなら、誰に断ることなく、お金を借りられるためです。また、リボ払いの枠などが不利になるケースもあります。

次いで返済期間ですが、これはご自身の年齢が関ってきます。一般的に返済期間の上限は、会社員の場合はご自身が退職される年まで、ということになります。退職金を返済に充てることを計画されて住宅ローンを組もうとなさる方もいらっしゃいますが、それはおすすめできません。退職金は全額使えるお金ではありません。退職した次年度には、退職した年の年収に応じた所得税が課せられます。これは意外な盲点です。退職金は老後の蓄えとして取っておくことが今後の生活の安心につながります。

返済比率が35％を超える場合は、住宅ローン返済期間を延ばして年間返済額を減らすのが一つの解決策です。しかしながら、住宅ローンを組む年齢によって、住宅ローン返済期間の上限は決まってきます。ご自身で無理のない年数を選ばれるのが先決です。

住宅ローン以外のローンを持っておられる場合は、先に完済することで返済比率を下げることができます。また、金融カードを複数もっておられる場合は、使わないものを解約することもひとつの解決策となるでしょう。

年収の額は、夫婦の場合、両方の収入を合算して評価しますので、奥さんが働いておられる場合は、その年収も足して評価してみましょう。

それでも返済比率がぎりぎりなら、ご自身の家計と返済能力について再考されることをお勧めします。

住宅ローン融資の審査基準としては、まず、

　１．融資比率が基準内であること。

　２．返済比率が基準内であること。

の2点をクリアしなければなりません。

1． の融資比率とは、不動産の評価に対する借入額の割合です。

分かりやすく説明すると、例えば、頭金なしで物件を購入する場合は、物件の価格の100％（全額）を住宅ローン融資を受けることになりますから、この場合の融資比率は100％です。融資比率は頭金を充当する割合が増えるにしたがって減ります。融資比率が低いほど、金融機関は安全な債権として捉えますので、ローンが通りやすくなります。

最近は銀行ローンで100％融資のものも多くなっていますが、フラット35や財形住宅融資は、80%が上限です。融資比率80％では調達する金額に足りない場合は、民間金融機関から上乗せして借りることになります。

次に、2.の返済比率です。
これは、年間返済額の年収に対する割合です。

年間返済額といっても、金融カードにキャッシング機能がついたものをお持ちの場合は、住宅ローン年間返済額にキャッシング上限の金額を加えたものを年間返済額として評価します。同様に、自動車や学資等、住宅ローン以外にローンを組んでおられる場合は、それらの年間返済額も加算して評価します。

返済比率が低いほど、金融機関は破綻リスクが低い安全な債権として評価します。返済比率の上限は、35％が一般的ですが、年収によっても変わってきます。フラット35や財形住宅融資は、25%が上限です。

一般的に返済比率25%以下であれば、優良な案件と見られます。返済比率が35%を超えてくると、貸付承認が出にくくなり、40％超は融資できません。

ただし、どちらもギリギリの水準となると、基準内でも減額されることがありますので、貸付承認が出るまでは注意しましょう。

物件を買う際には、住宅ローン審査基準を満たしてローン融資を受け、残金を月々返済していくことになります。したがって、現実に購入できる範囲内で、ご自分のライフスタイルに合った物件を探していくことが、最終的に満足度の高い家探しのポイントになります。

すべての要望を叶えるのは難しいですから、希望に優先順位をつけておくと、新しい物件が出た場合でも素早く対応できることになりますし、第一、住宅ローン融資を受ける際の住宅ローン審査基準を満たしているか、というキモの部分が大きな障害にならずに済むからです。

購入可能額とは、手持ち資金から購入の為の諸費用分を除いた金額に、住宅ローン借入限度額を足した金額となります。住宅購入の諸費用の額の目安は、物件価格の約6％から10％ 程度です。頭金は、手持ちの準備金から諸費用を引いた残りと考えます。

住宅ローン借入限度額は、希望の物件の種類（マンション、一戸建て、新築か中古か、等）によって変わってきますし、ご自身の年齢によっても借入可能年数（住宅ローンを組める最長年数）も変わります。また家計の中での月々返済可能額、金融機関の返済比率（年収に対するローン支払い額の割合）制限を加味することで、支払限度額が算出できます。